Защо е важен предварителния договор при покупка на недвижим имот?
Предварителният договор за покупко-продажба е съглашение, по силата на което страните по него поемат насрещни задължения едната да продаде, а другата да закупи обещаната ѝ вещ на определена цена.
Предварителният договор е изключително важна стъпка преди подписване на окончтелния договор за покупка на имот и не бива да се пренебрегва. В предварителния договoр се описват всички права и задължения на страните по договора, срока за сключване на окончателният договор, цената, капарото, неустойките и др. Съгласно чл. 19, ал. 1 от ЗЗД предварителният договор за сключване на окончателен договор за покупко продажба, трябва да се сключи в писмена форма. В този случай писмената форма е условие за действителност на договор.
Изключително важно е да се посочат всички съществени условия и клаузи на окончателния договор (essentialia negotii), тъй като ако някоя от страните откаже да сключи окончателен договор, законът дава право на защита на другата страна чрез иск по чл. 19, ал.3 от ЗЗД, а именно правото да се иска обявяване на предварителния договор за окончателен. Необходимо е да се съдържат достатъчно конкретни, точни и ясни данни относно волята на страните за окончателния договор. В този случай при предявен иск по чл. 19, ал.3 ЗЗД от някоя от страните съда ще постанови решение, с което да замести окончателния договор. Ако предварителният договор не съдържа уговорки относно съществените елементи на окончателния договор, той ще бъде нищожен.
Исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД се вписва в имотния регистър, когато предмет на предварителния договор е прехвърляне или учредяване на вещно право върху недвижим имот. Това на практика има изключително важно значение за купувачът-ищец, тъй като по този начин, ако ответникът междувременно продаде или дари имотът на трето лице, то тази сделка е непротивоставима на ищеца. Когато искът с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД бъде уважен, съдебното решение има конститутивно действие и замества липсващото съгласие и липсващият окончателен договор. В 6-месечен срок от влизането в сила на съдебното решение е необходимо и то да бъде вписано в Агенция по вписванията.
С оглед на гореизложеното не пренебрегвайте силата на предварителния договор за покупко - продажба на недвижим имот.